화요일, 4월 23, 2024
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재테크 기초 : 부동산 관련 기초지식

부동산 투자는 부동산 소유를 통해 수익을 얻는 전략으로, 임대 수입, 자산 가치 상승 및 세제 혜택 등이 관련됩니다. 부동산 시장은 다양한 경향과 요인에 영향을 받으며, 투자자에게 많은 기회와 도전을 제공합니다. 부동산의 기초 개념과 부동산 투자에 대한 기초 지식을 살펴보겠습니다.

1. 부동산 개념 및 특성

부동산은 건물, 토지, 자산 등을 포함하는 자산 클래스입니다. 이러한 자산들은 산업, 상업, 주거 등 다양한 용도로 사용됩니다. 부동산 시장에서는 다양한 유형의 부동산 거래가 이루어지며, 부동산 시장의 거래 규모는 국가별, 지역별로 상이합니다.

부동산의 물리적 개념은 부동산의 유형적 측면을 중심으로 지질 등 자연적 조건과 토목 및 건축물의 인공적 조건에 관심을 두는 것이고, 경제적 개념은 부동산 가격에 관심을 두는 것입니다. 법률적 개념은 국가의 경제 기반이 되는 공공재로서 규제의 대상이 되며, 권리주체에 재산적 가치가 있어 거래의 대상이 되는 물건으로서 정의되는 개념으로 성문의 법률에 의해 규정되므로 가장 명확한 개념입니다.

부동산의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분됩니다. 부동산의 자연적 특성으로는 부동성, 비생산성, 개별성, 영속성이 있고, 인문적 특성으로는 용도의 다양성, 합병이나 분할 가능성, 사회적 또는 경제적, 환경적 위치의 가변성이 있습니다. 자연적 특성 중 부동성은 부동산의 위치가 인위적 통제가 불가능한 고정적임을 의미하고, 비생산성은 토지는 재생산이 불가하다는 것을 의미합니다. 개별성은 부동산은 그 위치가 고정되어 있고 부동산 단위별로 완전히 동일할 수 없음을 의미하고, 영속성은 토지는 영속적이므로 감가상각이 없음을 의미합니다.

용도의 다양성은 동일한 토지라도 용도(주거용, 상업용, 공업용)에 따라 다르게 사용될 수 있고 해당 부동산의 가치를 극대화하기 위해서는 가장 적합한 용도로 사용해야 함을 의미합니다. 합병·분할 가능성은 부동산은 그 이용 목적과 법률에 따라 토지를 합병하거나 분할할 수 있음을 의미하고, 인구 및 소득수준의 변화로 인해 부동산의 가치가 바뀌는 것을 부동산의 사회적·경제적·환경적 위치의 가변성 특성이라고 합니다.

2. 부동산 투자 결정 프로세스

부동산 투자 결정은 매우 중요한 결정입니다. 이를 위해서는 일정한 프로세스를 따라야 합니다. 이는 투자 목표 및 제약조건 확인, 시장 환경 분석, 현금흐름 예측, 투자의 타당성 분석, 투자 결정 단계입니다.

먼저, 부동산 투자의 목표 및 제약조건을 확인하고, 투자 금액과 수익 목표를 설정합니다. 투자 목표는 투자자의 투자 동기, 연령 등에 따라 달라질 수 있습니다.

다음으로, 시장 환경 분석으로 업황, 법적 환경, 사회적 또는 정치적 환경을 분석합니다. 수요·공급 상황 분석을 통해 부동산 경기 상황을 분석하고, 부동산 정책 동향 분석 및 지역사회 반발 여부 확인 등을 통해 법적 환경 및 사회적·정치적 환경을 분석할 수 있습니다. 해당 단계에서 필요한 위험은 사업상 위험, 법적 위험, 인플레이션 위험, 금융 위험입니다. 선정한 지역에서 투자 목적에 부합하는 부동산을 찾기 위해서는 부동산 검색을 진행합니다. 이때, 인터넷 검색을 통해 정보를 수집하는 것뿐만 아니라, 부동산 중개사나 전문가의 조언과 자문도 활용할 수 있습니다.

세 번째 단계는 각 연도별 영업현금흐름을 추정하고, 매도로 인한 현금흐름도 예측하여 보유기간 말에 정확한 현금흐름 예측을 수행합니다. 이 단계는 투자의 미래 가치를 결정하고 재정적 의무를 이행하기에 충분한 자금을 확보하는 데 중요합니다. 또한, 현금흐름 추정 프로세스를 통해 영업을 개선할 수 있는 잠재적 영역을 파악하고, 수익을 극대화하기 위한 전략을 필요한 조정할 수 있습니다. 정확한 현금흐름 예측은 재무 목표를 달성하고 투자의 장기적인 성공을 보장하는 데 도움이 되는 정보를 제공하여, 합리적인 결정을 내릴 수 있도록 도와줍니다.

네 번째 단계는 투자의 타당성 분석입니다. 이는 간편법과 현금흐름 할인법을 통해 분석 가능합니다. 간편법에는 순운용소득으로 나눈 순소득승수, 총 투자액으로 나눈 투자이율, 납세 전 현금흐름을 자기자본 투자액으로 나눈 자기자본이율이 있습니다. 현금흐름 할인법에는 순현재가치법(NPV법), 내부수익률법(IRR법), 수익성지수법(PI법)이 있습니다. 순현재가치는 투자로 인해 발생하는 현금흐름의 유입액을 현재가치로 할인하여 모두 더한 값에서 투자금을 차감한 것을 말하며 0보다 클 때 투자 가치가 있는 것으로 판단합니다. 내부수익률은 투자에 대한 현금 유입량의 현재가치와 현금 유출량의 현재가치를 같도록 하는 수익률을 말하며, 내부수익률이 투자자가 요구하는 수익률보다 클 경우 투자안이 선택됩니다. 수익성지수는 투자 금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율로, 1보다 크면 투자할 가치가 있다고 봅니다.

마지막 단계는 분석한 내용을 종합하여 투자 결정을 내리는 것입니다. 이전 단계에서 수집한 정보를 기반으로 투자 의사결정이 이루어집니다. 투자자는 이전 단계에서 수집한 정보를 분석해 투자의 위험과 수익을 평가하고, 장기적인 성공을 보장할 수 있는 결정을 내릴 수 있습니다.

3. 부동산 가치평가

부동산의 가치는 다양한 요인에 의해 결정됩니다. 부동산 가치의 발생 요인으로는 효용과 상대적 희소성, 유효수요가 있습니다. 유효수요란 부동산을 수요하려는 욕구와 동시에 구매력을 갖춘 수요를 의미하며, 부동산 가치의 형성에는 사회적, 경제적, 행정적 요인과 지역적 요인 및 개별적 요인이 영향을 미치며, 이에 따라 가격의 높고 낮음이 결정됩니다.

부동산 가치평가 방법은 부동산 거래 시장에서 가격을 산정하는 방법이며, 이를 통해 부동산의 가치를 평가합니다. 평가 방법에는 비교법, 소득법, 비용법 등이 있습니다.

비교법은 같은 지역 내에서 유사한 부동산 거래를 비교하여 해당 부동산의 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방법은 가장 많이 사용되는 방법 중 하나이며, 대부분의 부동산 거래에서 사용됩니다. 비교대상은 대상 부동산과 유사한 위치, 크기, 시기, 상태 등의 특성을 가지고 있어야 합니다. 비교대상이 다수일 경우에는 평균값을 사용하는 경우도 있습니다.

소득법은 해당 부동산이 발생시키는 소득을 기반으로 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방법은 대부분의 상업용 부동산에 적용되며, 임대료나 사용료 등의 수입을 기반으로 가치를 평가합니다. 이 방법은 대상 부동산이 발생시키는 소득을 고려하기 때문에, 대상 부동산의 임대료나 사용료 등의 수입이 안정적인 경우에 적용할 수 있습니다.

비용법은 해당 부동산을 구축하거나 대체하는 데 드는 비용을 기반으로 가치를 평가하는 방법입니다. 이 방법은 대부분의 신축 부동산이나 재개발 부동산에 적용됩니다. 이 방법은 대상 부동산을 대체할 수 있는 비용을 고려하기 때문에, 대상 부동산이 구축되는데 드는 비용을 고려하여 가치를 평가합니다.

위의 방법들을 모두 적용하여 종합적인 가치평가를 수행할 수도 있습니다. 이 경우, 비교법, 소득법, 비용법의 각각의 결과를 종합하여 가중평균을 구하거나, 가중치를 설정하여 종합적으로 평가하는 방식을 사용할 수 있습니다. 종합적인 가치평가를 할 때에는 대상 부동산의 특성과 용도 등을 고려하여 적절한 방법을 선택해야 합니다.

각각의 방식은 장단점이 있으므로 이를 고려하여 활용하고, 어느 한 방식이 절대 우위에 있는 것이 아니기 때문에 대상 부동산에 따라 한 가지 또는 두 가지 이상의 방식을 종합적으로 고려하여 추진하는 것이 합리적입니다. 감정평가를 통해 부동산의 가치 추계가 끝난 후에 비로소 부동산의 가치가 결정되며, 이는 부동산 투자나 거래 등에 있어서 매우 중요한 역할을 합니다.

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